Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin
Vorsicht bei der Formulierung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen!
Die Frage nach der Rechtsfolge einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beschäftigte jüngst das Landgericht Berlin (Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen: 63 S 188/10). Ein Mieter sah die vom Vermieter ausgestellte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Beleg dafür an, dass der Vermieter ihm gegenüber aus dem Mietverhältnis keine weiteren Ansprüche mehr geltend machen könne. Nach Ende der Abrechnungsperiode wollte der Mieter die vollständige Kaution zurückhaben. Der Vermieter zog Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung von der Kaution ab.
Das Landgericht Berlin entschied in dem Fall, dass der Vermieter noch Forderungen gelten machen durfte, obwohl er vorher eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt hatte. Die Berliner Richter werteten die ihnen vorliegende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als “bloße Wissenserklärung”. Wäre die Erklärung von den Richtern als Verzichtserklärung oder als negatives Schuldanerkenntnis gewertet worden, hätte die Entscheidung wohl zugunsten des Mieters ausfallen müssen.
Die Rechtsnatur einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist vom Einzelfall abhängig. Es kommt auf den Wortlaut oder auf eine Auslegung der Bescheinigung an, ob sie rechtlich als eine unverbindliche Wissenserklärung oder als eine Verzichtserklärung oder ein negatives Schuldanerkenntnis gewertet werden muss. In letzteren Fällen kann der Vermieter wohl keine Ansprüche mehr geltend machen, auch wenn er im Nachhinein feststellt, dass doch noch Mietzahlungen offen sind.
Fachanwaltstipp Mieter: Überprüfen Sie auf den Wortlaut bzw. Erklärungswert der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Ihres Vermieters. Möglicherweise kann der Vermieter nach Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis mehr geltend machen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Achten Sie unbedingt auf die Formulierung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, sonst kann es sein, dass Sie keine Ansprüche mehr gegen den ehemaligen Mieter geltend machen können. Es kann immer vorkommen, dass Ihre Buchhaltung etwas übersehen hat. In dem Fall sollten Sie sich die Möglichkeit offen lassen, die rückständigen Mieten oder andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend machen zu können.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
01.11.2011
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin (U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten) Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden (S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse) Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin (S-Bahnhof Marzahn)
Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam
Tel. (030) 4 000 4 999 Mail: Berlin@recht-bw.de
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen -Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung -Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche -Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.) -Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht -Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins -Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) -Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung -Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte -Abwehr von Mieterhöhungsverlangen -Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen -Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung -Kautionsrückforderung -Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.) -Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage -Berliner Räumung -Durchsetzung von Mietzinsansprüchen -Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen -Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.) -Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter -Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.) -Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution -Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung -Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters -Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine “Sondermaterie” innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags -Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich) -Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.) -Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot -Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes) -Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.) -Begründung- und Verlängerungsoptionen -Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.) -Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.) -Bestellung und Abberufung des Verwalters -Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.) -Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.) -Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan -Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Bredereck & Willkomm Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Kontakt: Bredereck & Willkomm Alexander Bredereck Am Festungsgraben 1 10117 Berlin anwalt-marketing@web.de 030 4000 4999 http://www.recht-bw.de
