Inzwischen sind sehr viele Darlehensvarianten auf dem Markt, um Kunden eine möglichst passgenaue Baufinanzierung zu ermöglichen. Eine der Varianten ist das Kombidarlehen. Wer auf eine Zinsrisikostreuung bei der Immobilienfinanzierung wert legt, sollte sich mit dem Kombidarlehen beschäftigen. Es handelt sich bei diesem um einen Kompromiss aus variablen Darlehen und Festzinsdarlehen. Kombidarlehen werden manchmal auch als teilvariables Darlehen bezeichnet.
Die zwei Teile des Kombidarlehens Grundsätzlich besteht ein Kombidarlehen aus einem festverzinslichen Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen. Der Anteil des festverzinslichen Annuitätendarlehens kann meist über einen Zeitraum zwischen 5 bis 20 Jahren laufen, der variable Anteil – je nach Anbieter – zwischen einem Monat und einem Quartal, danach findet eine Zinsanpassung statt. Zinsbasis beim variablen Darlehen ist der Euribor. Wie hoch die einzelnen Teile des Kombidarlehens sind, bestimmt der Kunde. Er kann beide Formen zu gleichen Anteilen aufnehmen oder splittet in einem anderen Verhältnis auf. Da allerdings nicht jedes Kreditinstitut eine derartige Baufinanzierung anbietet, ist die Höhe der einzelnen Darlehensteile auch immer vom Anbieter abhängig. Wer einen hohen variablen Anteil in seiner Finanzierung wünscht, für den gestaltet sich die Suche nach einem Baufinanzierungspartner aufwendiger. Der Erfolg mit dieser Darlehensform hängt immer von der Zinsentwicklung ab. Zu empfehlen ist ein Kombidarlehen in Hochzinsphasen, da dann der variable Zinsanteil bei veränderten Marktbedingungen auch deutlich sinkt und somit die Baufinanzierung günstiger wird. Auch in einer Niedrigzinsphase, wie sie zurzeit herrscht, macht diese Finanzierungsform noch Sinn, da der variable Zinssatz noch unter dem Zinsniveau des Festzinsdarlehens liegt. Allerdings: Drohen Zinssteigerungen, sollte man besser die Finger von diesem Produkt lassen, da der Zinssatz des variablen Darlehens dann schneller steigt als der Zinssatz des Festzinsdarlehens, beziehungsweise auch deutlich darüber liegen kann.
Überlegungen zum Abschluss eines Kombidarlehens Wer ein variables Darlehen oder wie beim Kombidarlehen einen Darlehensteil variabel abschließt, sollte immer auch die Sondertilgungsmöglichkeit nutzen. Der variable Darlehensteil kann – ohne Vorfälligkeitsentschädigung – nach jeder Zinsphase vollständig getilgt werden. Von dieser Möglichkeit sollte die Baufamilie während der Laufzeit wenigstens teilweise Gebrauch machen. So lässt sich die Restschuld schneller abbauen. Besonders interessant ist daher ein Kombidarlehen für Kunden, die zum Zeitpunkt der Finanzierung noch nicht ihr ganzes Kapital einsetzen können oder wollen oder in der Finanzierungszeit größere Geldzuflüsse erwarten. In diesen Fällen lässt sich tatsächlich der Finanzierungsaufwand deutlich absenken. Doch das Kombidarlehen ist auch mit gewissen Risiken verbunden, die die Baufinanzierung deutlich verteuern können. Schnellt der Zinssatz nach oben, so wird das variable Darlehen teuer. Je nach Größe des Festzinsanteils kann der Bauzins hierfür etwas über dem Marktniveau liegen. Außerdem schwächt der Bauherr seine Verhandlungsposition gegenüber Kreditgebern bei der Anschlussfinanzierung, wenn der Darlehensteil nicht vollständig getilgt ist. Ein Wechsel des Darlehnsgebers während der Finanzierungsphase ist praktisch nicht möglich.
Wer ein Kombidarlehen aufnehmen will, muss auch immer Interesse am Finanzmarkt haben, um den möglichst besten Zeitpunkt zur Tilgung des variablen Darlehensteils zu finden. Zudem vermitteln Anbieter diese Kreditform häufig nur an Kunden mit einer guten Bonität. Insoweit ist das Kombidarlehn ein Nischenprodukt, das aber – die richtige Finanzierungsstrategie vorausgesetzt – den finanziellen Aufwand der Immobilienfinanzierung deutlich absenkt.
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