Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
Bei Mängeln in der Wohnung (Schimmelschäden, Wasserschäden, Heizungsausfall, undichte Fenster etc.) ist der Gebrauchswert der Wohnung regelmäßig beeinträchtigt. Die Miete ist dann regelmäßig in dem Maße gemindert, in dem der Gebrauchswert der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Bei leichten Mängeln – optische Mängel durch Schimmelflecken, kurzzeitiger Heizungsausfall im Herbst – ist die Miete nur um eine geringe Quote (regelmäßig 5-15 %) gemindert. Bei schweren Mängeln – gesundheitsschädlicher Schimmel, Ausfall der Heizungsanlage über Wochen – kann die Miete um bis zu 80-100 % gemindert sein.
Der Mieter hat bei Mängeln in der Mietwohnung das Recht, auf den Vermieter Druck auszuüben und ihn zur Beseitigung der Mängel zu bewegen, indem er einen Teil der Miete nicht zahlt. Der Mieter darf regelmäßig das 3-5-fache des Minderungsbetrages zurückbehalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt.
Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil vom 3.11.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 330/09) klar, dass die Mieter grundsätzlich nur dann gemindert ist und der Mieter grundsätzlich nur dann ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins hat, wenn er den Vermieter über den Mangel in der Wohnung informiert. Bevor der Vermieter nicht Kenntnis vom Mangel hat, ist die Miete grundsätzlich nicht gemindert. In dem Fall hat der Mieter grundsätzlich auch kein Recht, einen Teil der Miete zurückzubehalten.
Fachanwaltstipp Mieter: Über einen Mangel in Ihrer Wohnung müssen Sie den Vermieter unbedingt nachweisbar in Kenntnis setzen. Selbst wenn Sie dies getan haben, empfiehlt es sich regelmäßig, den Mietzins zunächst unter Vorbehalt weiter zu zahlen und den Vermieter später zur Rückzahlung der wegen der Minderung zu viel gezahlten Miete aufzufordern und notfalls zu verklagen. Sie riskieren sonst, wegen Zahlungsverzugs (fristlos) gekündigt zu werden, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass Sie den Vermieter nicht nachweislich über den Mangel in der Wohnung informiert haben.
Fachanwaltstipp Vermieter: Bei einem Zahlungsrückstand, der zwei Monatsmieten erreicht, können Sie das Mietverhältnis grundsätzlich fristlos kündigen. Selbst wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch rasche Nachzahlung der rückständigen Miete nachträglich unwirksam macht, kommt eine ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs in Betracht.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
17.11.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen -Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung -Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche -Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.) -Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht -Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins -Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) -Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung -Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte -Abwehr von Mieterhöhungsverlangen -Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen -Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung -Kautionsrückforderung -Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.) -Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage -Berliner Räumung -Durchsetzung von Mietzinsansprüchen -Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen -Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.) -Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter -Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.) -Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution -Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung -Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters -Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine “Sondermaterie” innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags -Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich) -Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.) -Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot -Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes) -Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.) -Begründung- und Verlängerungsoptionen -Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.) -Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.) -Bestellung und Abberufung des Verwalters -Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.) -Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.) -Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan -Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
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