ImmoGain GmbH & Co. II KG Schulungsveranstaltung

August 08 16:23 2012 Print This Article

Was gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung

Die Berliner ImmoGain, geleitet von Herrn Frank Böhme, ist ein erfolgreiches Immobilienunternehmen. Im Rahmen einer Schulungsveranstaltung wurde die Wichtigkeit der ordnungsgemäßen Verwaltung für eine langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte nach dem Wohneigentumsgesetz und der Firmenpraxis von Immogain erläutert. Den Schulungsteilnehmern wurde die wirtschaftliche Situation unter Beachtung von folgenden Leitsätzen verdeutlicht und auseinander gesetzt:

– Steigerung der Eigenverantwortlichkeit, soziale und fachliche Kompetenz für Kundenservice und Qualität
– Entwicklung der Wettbewerbsfähigkeit, durch klare Zielvorgabe
– Entwicklung von Messverfahren und / – Instrumenten für die Qualitätssicherung
– Entwicklung eines Berichtswesen zur Darstellung der Leistungen und Erfolge
– Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit und Kundenbindung durch Optimierung der Serviceleistungen

“Für das Immobilienunternehmen stellt jede einzelne Immobilie eine berufliche Herausforderung dar, die kundenorientiert betrachtet und bearbeitet werden soll.” Dieses Ziel der Wahrnehmung steht für Frank Böhme im Vordergrund und fördert durch gezielte Schulung die Sensibilisierung der Mitarbeiter im Umgang mit jedem Objekt und deren Kunden.

Um ein Immobilienunternehmen erfolgreich führen zu können bedarf es rechtliche Grundlagen, die im Immobilienrecht festgelegt sind und den Rahmen bilden. Wesentliche Aspekte und Grundlagen in der Praxis sichert der Wirtschaftsplan. Den Schulungsteilnehmern wird verdeutlicht, dass mit der Aufstellung des Wirtschaftsplanes für das laufende Wirtschaftsjahr und der Beschlussfassung durch die Wohneigentümergemeinschaft der WEG-Verwalter die Grundlage für die laufende Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums geschaffen hat. Weiterhin trägt der WEG- Verwalter auf Grundlage des Wirtschaftsplans Sorge, dass die monatlichen Hausgelder fristgemäß in vollen Höhe eingehen, die Kontendeckung des Verwaltungskonto gewährleistet ist, um ausreichende finanzielle Mittel zur Verfügung zu haben.

Nach § 21 Abs. 5 Wohneigentumsgesetz (WEG) ist die Wohneigentümergemeinschaft verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln, diese gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und obliegt in der Regel dem Verwalter. Die Instandhaltungsrücklage wird durch regelmäßige Einzahlungen der im Wohngeld enthaltenen Anteile gebildet. Es handelt sich hier um eine Kapitalreserve für zukünftige Ausgaben der Instandhaltung und Instandsetzung. Die Entwicklung mit dem aktuellen Stand ist sowohl im Wirtschaftsplan als auch in der Abrechnung darzulegen. Nicht verwendete Gelder erhöhen die Ansparung der Rücklage, höhere Ausgaben führen zu einer Verringerung der Rücklage. Weiterhin weist Frank Böhme darauf hin, dass alle Miteigentümer diese Instandhaltungsrücklage anteilig aufbringen, der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde.

Die Instandhaltungsrücklage gehört zu den Ansprüchen der Gemeinschaft, wie das Grundstück und die baulichen Anlagen. Bei Verkäufen geht der Anteil der Instandhaltungsrücklage auf den neuen Käufer über. Zudem richtet sich die Höhe der Instandhaltungsrückstellung auch nach der technischen Ausstattung (Aufzüge, Sauna, Schwimmbad, usw.), dem Baualter und der Bauqualität.

Durch die regelmäßige Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage wird vermieden, dass zum Zeitpunkt der Durchführung der Instandhaltungsmaßnahme die Wohneigentümer finanziell erheblich in Anspruch genommen werden, somit können sich sehr große Summen in der Instandhaltungsrücklage befinden. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklagen, gesondert von seinem Vermögen zu halten, deshalb ist mit größter Sorgfalt damit umzugehen. Eine angemessene Verzinsung sollte ein Verwalter allemal mit den Bankinstituten verhandeln, eine spekulative Anlage der Instandhaltungsrücklage rät Herr Frank Böhme allerdings ab, da diese nicht zulässig ist und auch nicht der Firmenpraxis der Immogain entspricht.
Für die betragsmäßige Festlegung der jährlichen Instandhaltungsrücklage können die Richtwerte der Instandhaltungskosten gemäß §28 Abs. 2 der ehemaligen II.BV wie folgt herangezogen werden unter Berücksichtigung des Baujahres und des Ausstattungsniveaus der jeweiligen WEG-Anlage:

– 7,10 EUR pro m² Wfl. bei einem Baualter von maximal 22 Jahren
– 9,00 EUR pro m² Wfl. bei einem Baualter von mindestens 22 Jahren
– 11,50 EUR pro m² Wlf. bei einem Baualter von mindestens 32 Jahren

Diese Werte sind aus den Erfahrungen in der Praxis weiß Herr Frank Böhme jedoch meist nicht ausreichend, so dass man zu einem Instandhaltungsplan übergegangen ist. Über die Höhe der zu bildenden Instandhaltungsrücklage und die Anlage sowie deren Verwendung beschließen die Wohneigentümer mit Stimmenmehrheit und werden im Wirtschaftsplan berücksichtigt. So lassen sich unangenehme Diskussionen, die in Rechtsstreitigkeiten enden können, vermeiden.

Die ordnungsgemäße Verwaltung ist auch für die Mietbetreuung und Vermietung verantwortlich, hierzu gehören insbesondere die Mietersuche, die Auswahl und deren Bonitätsprüfung. Der Verwalter, erklärt Herr Böhme den Schulungsteilnehmern, handelt bei der Vermietung im Auftrag des Eigentümers und schließt letztendlich auch Mietverträge ab, somit ist es in der Praxis üblich eine sogenannte Mieterselbstauskunft einzuholen. Die Rechtsprechung hat in Bezug auf die Mieterselbstauskunft genau festgelegt, welche Fragen zulässig, bedenklich oder unzulässig sind.
“Um den Auftrag einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerecht zu werden braucht es die Hilfe eines Jeden unter Berücksichtigung der Hausordnung, damit geordnetes und konfliktfreies Wohnen in den Mietwohnhäusern gewährleistet werden kann”, erklärt Herr Frank Böhme den Teilnehmern. Die Hausordnung ist als Regelwerk für ein gemeinschaftliches Miteinander für Sicherheit, Reinigung und Ordnung zu betrachten, der Vermieter, vertreten durch den Hausverwalter, stellt üblicherweise für jedes Mietobjekt eine Hausordnung auf. Bei der Aufstellung der Hausordnung sollte der Hausverwalter darauf achten, dass die Hausordnung auch tatsächlich objektbezogen erstellt wurde und diese wird standardmäßig im Mietvertrag vereinbart und oftmals zusätzlich als Hausaushang am “Schwarzen Brett” veröffentlicht.

“Handeln die Schulungsteilnehmer nach den gegebenen Rahmenbedingungen, den Leitsätzen der Firma ImmoGain GmbH & Co.II.KG. und verstehen die Zusammenhänge einer ordnungsgemäßen Verwaltung, dann wird die Wohnungseigentumsverwaltung in einem harmonischen Miteinander wesentlich besser funktionieren und Rechtsstreite können rund um Immobilienrecht vermieden werden”, so der Geschäftsführer Frank Böhme im Schlusswort.

v.i.S.d.P.:

Herr Frank Böhme
Geschäftsführer

Die Immogain GmbH & Co KG ist Teil einer Unternehmensgruppe mit dem Sitz in Berlin. Die ImmoGain beschäftigt sich mit den Ankauf, Haltung sowie Verkauf von Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Die Immogain kauft diese von institutionellen sowie privaten Immobilienbesitzern.

Kontakt:
ImmoGain GmbH & Co.II.KG
Frank Böhme
Bahnhofstraße 1
12555 Berlin
0049 30 278 78 47 10
info@immogain.de
http://www.immogain.de

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