Eine gute Strategie senkt Kaufpreis
Entscheidend für einen guten Preis ist die Verhandlungsstrategie – das wissen alle professionellen Ver- und Einkäufer. Daher sollten sich potenzielle Immobilienkäufer auch mit einer taktischen Vorgehensweise bei den Verhandlungen beschäftigen. Einfach ausgedrückt: Der Verkäufer will einen möglichst hohen Preis erzielen, der Käufer möglichst wenig zahlen.
Die Vorbereitung Jedes Haus ist ein Unikat, selbst ein Reihenhaus. Hilfreich sind dennoch Unterlagen, die die Basis für einen Vergleich mit anderen Objekten ermöglichen. Dieses Vergleichswertverfahren ist inzwischen gängige Praxis beispielsweise bei Immobilienmaklern. Hierbei werden Häuser herangezogen, die in Lage, Ausstattung und Beschaffenheit ähnlich dem zu verkaufenden Objekt sind. Daher ist es sinnvoll, sich die Vergleichswerte zu beschaffen, der örtliche Gutachterausschuss für Immobilienbewertung stellt zu diesem Zweck eine anonymisierte Kaufpreissammlung zur Verfügung. Letztendlich erhält der Käufer so einen Überblick, ob der Kaufpreis, den der Verkäufer gewählt hat, in Ordnung ist. Nicht selten kommt es vor, dass private Verkäufer den Wert ihrer Immobilie falsch einschätzen.
Wichtige Fragen beim Kauf Einige Fragen sind für eine erfolgreiche Kaufpreisstrategie besonders wichtig. Der Vergleichswert gibt nur den ungefähren Wert des Gebäudes wieder, nun muss der tatsächliche Kaufpreis herausgearbeitet werden. Daher sollte der Käufer folgende Fragen klären:
– Liegt ein Energieausweis vor? Wenn ja, ergibt sich daraus ein Handlungsbedarf für eine energetische Sanierung? – Wie ist der Allgemeinzustand des Gebäudes? Hat der Verkäufer regelmäßig in seine Immobilie investiert? – Ist das Haus barrierefrei ausgestaltet? – Liegen noch Lasten auf dem Haus? – Steht das Gebäude bereits längere Zeit leer oder ist der Verkäufer im Umzug begriffen? – Wohnt der Verkäufer in einer anderen Stadt? – Wie schnell braucht der Verkäufer das Geld?
Wer nicht vom Baufach ist, der sollte zudem noch einen Fachmann oder Gutachter hinzuziehen und das Haus auf Herz und Nieren prüfen lassen. Jeder (kleine) Mangel sollte in einer Liste aufgeführt werden. Ist bis heute noch kein Energieausweis ausgestellt, das kommt gerade bei älteren Verkäufern vor, die nichts über die Ausstellung des Energieausweises wissen, so handelt es sich um eine Pflichtverletzung. Für einen Verkauf ist dieser nämlich dem Verkäufer vorzulegen.
Kaufstrategie Die Auflistung auch kleinerer Mängel stellt die ideale Grundlage dar, über den Kaufpreis zu verhandeln. Auch kann es sein, dass der Wohnungszuschnitt nicht ganz den Vorstellungen des Käufers entsprechen. Beide Gegebenheiten sind Argumente, die der Käufer für die Reduzierung des Kaufpreises sinnvoll einsetzen kann. Je größer die Mängel, desto besser die Verhandlungsbasis. In der Regel lässt sich jedoch der Preis für ein Haus, das beispielsweise mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro ausgewiesen ist, nicht beliebig nach unten handeln. Realistisch sind etwa 3 bis 5 Prozent, sollten jedoch größere Mängel vorhanden sein, so sind auch 10 oder mehr Prozent drin. Mängel müssen natürlich zwangsläufig beseitigt werden, und das hat seinen Preis. Insoweit entsteht auch kaum ein finanzieller Vorteil. Doch wer allein durch geschicktes Handeln 10.000 oder 15.000 Euro beim Kaufpreis einspart, benötigt später ein geringeres Baudarlehen und gleichzeitig sinkt auch die Grunderwerbssteuer. So können 15.000 Euro Minderpreis einen positiven Effekt von 20.000 Euro auslösen.
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