Rückblick und Ausblick von Christie + Co
London. Der britische Hotelimmobilienmarkt kämpft zwar noch mit den Spätauswirkungen der Finanzkrise, Qualitätshotels sind aber nach wie vor sehr gefragt, stellt Jeremy Hill, Director und Head of Hotels bei Christie + Co in London, fest. Außerdem sei ein Trend zu Serviced Apartments auszumachen. Eigenkapitalstarke Investoren haben dabei die Nase vorn.
Zeigten sich sowohl Betreiber als auch Investoren in Großbritannien zu Beginn des Jahres 2011 noch optimistisch, wurde im dritten Quartal jedoch offenkundig, welchen großen Herausforderungen sich die Finanzmärkte tatsächlich gegenübersahen. Auch die Hotellerie in Großbritannien bekam dies zu spüren – und reagierte mit einer schlechteren Performance. Das strenge Finanzierungsregime der Banken tat sein Übriges.
Durch die Unsicherheiten auf den Märkten schrumpfte laut Christie + Co auch das Angebot. “Der Großteil der zum Verkauf stehenden Hotels kam aus den Beständen von Banken oder Insolvenzverwaltern, die begannen, notleidende Immobilienfinanzierungen am Markt zu platzieren”, erklärt Jeremy Hill. So beauftragten beispielsweise die Insolvenzverwalter von Von Essen Hotels Limited Christie + Co mit dem Verkauf eines Portfolios von 26 bedeutenden Schloss- und Landhotels in England, Schottland und Wales. 20 der Hotels konnten von Christie + Co bereits veräußert werden, unter anderem an die Bath Priory Group, die Eden Hotels Collection, Longleat Enterprises und Patron Capital Partners. Die Veräußerung des Von-Essen-Portfolios, aber auch der Verkauf von sieben Mint Hotels in Großbritannien und Amsterdam an die Blackstone Group für 615 Millionen Britische Pfund, ebenfalls von Christie + Co vermittelt, sowie des Leicester Square W Hotels in London an Qatari Al Faisal Holdings für knapp 200 Millionen Britische Pfund, zeigen auch, dass es Hotelinvestoren wieder auf hohe Qualität ankommt. “Und damit sind selbst unter schwierigen Marktbedingungen spektakuläre Hoteltransaktionen möglich, sofern es sich um hochwertige Objekte handelt”, ist sich Hill sicher. So verwundert es auch nicht, dass hier eindeutig solvente Investoren dominieren, wie man bei Christie + Co beobachtet. “Diese Anleger wickeln Deals zunächst überwiegend mit Eigenkapital ab und bemühen sich erst im Anschluss und ohne Druck um Fremdkapital, um die Eigenkapitalrentabilität zu optimieren”, erläutert der Hotelimmobilienexperte.
Interessanterweise zeichnete sich in Großbritannien 2011 auch ein Trend zu Serviced-Apartment-Modellen ab, vor allem in London und anderen Großstädten. So vermittelte Christie + Co das Atelier ECI, ein Boardinghaus mit 24 luxuriösen Serviced Apartments in Camden, London, an einen privaten Investor. Dabei entstehen nicht nur immer mehr Boardinghäuser mit Serviced Apartments – auch immer mehr Hotelentwickler und -eigentümer integrieren Apartments in ihre Hotelbetriebe, um der Nachfrage nach Langzeitunterkünften gerecht zu werden und so ihre Einkünfte zu optimieren, wie Hill beobachtet.
“Investoren sehen Hotelimmobilien zunehmend als langfristige Anlage. Daher wird es auch immer wichtiger, dass ihr Wert nachhaltig ist – vor allem jetzt, wo Fremdkapital eher rar ist”, meint Hill. Für Eigentümer und Betreiber sei deswegen eine kontinuierliche Instandhaltung der Immobilie und des Betriebs zwingend nötig, um deren Wert zu erhalten. “Weise Hoteliers haben bereits in wirtschaftlich guten Zeiten in ihr Hotel investiert. Für manch andere ist die Zeitbombe Investitionsstau bereits explodiert, insbesondere da eine Kreditfinanzierung für Renovierungen nur schwer zu erhalten ist. Das mindert den Wert der Immobilie – und damit auch den Verkaufspreis bei einem möglichen Exit”, warnt er.
Die Banken ihrerseits analysieren ihre Hotelimmobilien-Engagements nun ganz genau, auch um festzustellen, wie die Platzierungschancen bei einem Exit sind und dann zu entscheiden, welche Strategie die bessere ist: halten oder abstoßen. Vor diesem Hintergrund wird aktuell auch eine Diskussion über die Bewertung von Hotelimmobilien geführt.
Auf der anderen Seite steigen in dem aktuellen Umfeld die Chancen für eigenkapitalstarke Investoren, je mehr notleidende Hotelimmobilien auf den Markt geworfen werden. “Zu beobachten ist dabei, dass die Schnäppchenjäger zunehmend von außerhalb des Königreiches kommen: Verstärktes Interesse an Hotels – vor allem in London – wird aus China, Indien und Russland registriert”, so Jeremy Hill. Der Schlüssel zum Transaktionserfolg werde dabei ein marktgerechter Preis sein, Bietergefechte wohl die Ausnahme.
Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 250 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält weltweit 25 Niederlassungen. Im Deutschen Markenlexikon, herausgegeben von Dr. Florian Langenscheidt, steht Christie + Co für Hotelimmobilien und Hotelbewertungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.christie.com sowie www.christiecorporate.com.
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