Immobilienrecht: Preis – Leistung – Vereinbarung
Die Berliner AESTAS CAMPUS Immobilien AG, geleitet von Dipl.-Kfm. Christian Sommerfeld, erarbeitet maßgeschneiderte Strategien, rund um das Thema “Wohnen”. Durch Erfahrung, Zuverlässigkeit und Engagement stehen die Immobilien, deren Bauqualität und deren Sanierungsmaßnahmen im Fokus und werden auf die persönlichen Bedürfnisse, unter Berücksichtigung der Standortentwicklung, den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmendaten, zugeschnitten. AESTAS CAMPUS Immobilien AG setzt auf internes Qualitätsmanagement mit dem Ziel, den Mehrwert einer erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen den Kunden und dem Unternehmen zu investieren. Rechtsanwalt Ralf Hornemann von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte aus Berlin erläutert in diesem Seminar den Teilnehmern die Entscheidung zur funktionalen Leistungsbeschreibung. In den Räumen der AESTAS CAMPUS Immobilien AG fand am 28.11.2012 die Seminarveranstaltung statt, mit den Themen rund um Immobilien – Immobilienrecht – Immobilienmarkt.
Funktionale Leistungsbeschreibung
Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Fall zu entscheiden: in der funktionalen Leistungsbeschreibung einer Zulage Option für den Abbruch von Estrich ist die Estrichstärke durch den Auftraggeber mit “3 cm, geschätzt” angegeben worden. Als Vergütung war eine Pauschale vereinbart. Der abzubrechende Estrich wies aber eine Stärke von über 4 cm auf, so dass der Auftragnehmer Vergütung des anfallenden Mehraufwandes verlangte. Das bedeutet einen Mehraufwand von über 30%!
Rechtsanwalt Ralf Hornemann, von Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte aus Berlin, erläutert die Problemstellung: “Das Problem kennt jeder Unternehmer: Der Auftraggeber möchte den Preis deckeln, aber gleichzeitig den Leistungsumfang soweit offen halten, dass der Auftragnehmer im Zweifel mehr zu leisten hat, als ursprünglich vereinbart war. Wie kommt man aus dieser Falle wieder heraus? Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30.06.2011, Aktenzeichen VII ZR 13/10 eröffnet eine Möglichkeit:
“Das sieht auch der BGH so, steuert aber nicht unmittelbar auf einen Anspruch auf Mehrvergütung zu. Es muss durch Auslegung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133 und 157 BGB ermittelt werden, ob eine detaillierte Angabe in einer funktionalen Leistungsbeschreibung die Pauschalierung der Vergütung begrenzt. Dabei sind “der wirkliche Wille zu erforschen” und die niedergeschriebenen Vereinbarungen “nach Treu und Glauben” auszulegen.
Dabei kann es zu dem Ergebnis kommen, dass die detaillierte Angabe lediglich die Geschäftsgrundlage des Vertrages beschreibt, wie der BGH sagt. Dies könne, wie im entschiedenen Fall geschehen, insbesondere dann angenommen werden, wenn der Auftragnehmer davon ausgehen durfte, der Auftraggeber habe durch die detaillierten Angaben der die Mengen beeinflussenden Faktoren eine gewisse Gewähr für eine verlässliche Kalkulationsgrundlage geben wollen.”
Rechtsanwalt Hornemann weiter: “Die Lösung des BGH über die Auslegungsregeln nach den §§ 133,157 BGB bietet die Möglichkeit, die pauschale Vergütungsvereinbarung sodann über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach §313 BGB zu kippen. In diesen Fällen leitet der BGH einen Anspruch auf Vergütung der Mehraufwendungen aus §2 Nr 7 Absatz 1 Satz 2 VOB/B her. Dort heißt es:
“Weicht jedoch die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist (§313 BGB), so ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren.”
Wirken sich die von den irreführenden Angaben des Auftraggebers im Vertrag abweichenden Mengen derart auf die Vergütung aus, dass das finanzielle Gesamtergebnis des Vertrages nicht nur den zu erwartenden Gewinn des Auftragnehmers aufzehrt, sondern auch zu Verlusten führt, wird das Festhalten an der Preisvereinbarung in der Regel nicht mehr zumutbar sein.”
Rechtsanwalt Hornemann weiter: “Der BGH erteilt zwar auch einer starren Risikogrenze von 20%, bis zu der der Unternehmer eben Pech hätte, wenn sich die Mengen ändern, eine Absage. Der Unternehmer wird aber künftig darlegen müssen, dass er bei Änderung mengenrelevanter Detailvorgaben mehr als seine kalkulierten Gewinne opfern müsste. Nicht jeder wird sich dazu in der Lage sehen. Es besteht auch die Gefahr, dass die unteren Instanzen eben nicht über die Auslegung des Vertrages zum Ergebnis gelangen, dass detaillierte Mengenangaben zu einer Geschäftsgrundlage erhoben wurden und über deren Wegfall das Risiko des Unternehmers begrenzt werden kann. Das bedeutet praktisch, dass im Zweifel der Unternehmer auf dem Verlust und den Prozesskosten sitzen bleibt!”
Im Anschluss fand eine rege Diskussion mit großem Erfahrungsaustausch statt. Festzuhalten gilt, dass im Vorfeld unbedingt geprüft werden sollte, wie die funktionale Leistungsbeschreibung und die Vergütungsvereinbarung ausgestaltet sind und welche weiteren Abreden die Auslegungsmöglichkeiten der Gerichte zugunsten des Unternehmers beeinflussen.
V.i.S.d.P.:
Dipl.-Kfm. Christian Sommerfeld Vorstand Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
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