Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Droht den mit dem Mieter lebenden Angehörigen Wohnungslosigkeit, wenn der Mieter stirbt? Die Antwort ist ganz klar: Nein! Lebt der Ehegatte, Lebenspartner, oder leben Kinder und andere Familienangehörige mit dem Mieter, so treten sie in einer gesetzlich bestimmten Reihenfolge in den Mietvertrag ein. Doch nicht nur Familienmitglieder und Lebenspartner, sondern auch eine Person, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat, wird automatisch Mietvertragspartei. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht nur wegen eines in der Person des Eintretenden liegenden wichtigen Grundes.
Diese scheinbar klare Reglung birgt ein erhebliches Missbrauchspotential. Der Vermieter hat oft großes Interesse daran, dass ein vor Jahrzehnten abgeschlossenes Mietverhältnis endet, damit die Wohnung zu günstigeren Konditionen weitervermietet werden kann. Deshalb wittert der Vermieter Missbrauch, wenn etwa noch während einer Erkrankung des Mieters ein Dritter dort einzieht und sich nach dem Tod des Mieters nun die Frage stellt, ob er in den Mietvertrag eingetreten ist. Der eingezogene Freund des Mieters würde nämlich Mietvertragspartei werden, wenn er mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Wie entscheiden die Gerichte? Die Rechtsprechung ist uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, wann ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt vorliegt. Während etwa das Landgericht München eher strenge Maßstäbe ansetzt (Landgericht München I, Urteil vom 11.2.2004, Aktenzeichen: 14 S 18177/03), urteilte das Landgericht Berlin mieterfreundlich. Dass der Mieter, zu dem ein Freund zieht, bereits unheilbar krank ist und nur noch wenige Monate zu leben hat, ändert nichts daran, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt war (Urteil des Landgerichts Berlin vom 1.8.2006, Aktenzeichen: 63 S 68/06). Eine enge Bindung, ein gegenseitiges Füreinander, ist für einen auf Dauer angelegten Haushalt stets erforderlich. Bloße Wohngemeinschaften werden durch das Gesetz nicht geschützt.
Die Meinung des Bundesgerichtshofs: Jüngst urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.4.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 254/09), dass selbst eine Verurteilung zu Gefängnisstrafen und eine Drogensucht nicht gegen eine Weiterführung des Mietverhältnisses mit dem Angehörigen spricht, wenn er sich zuvor beanstandungsfrei in die Hausgemeinschaft eingefügt hat.
Fachanwaltstipp Mieter: Um einem Missbrauchsvorwurf zuvorzukommen, sollte eine nicht mit dem Mieter verwandte Person, die nach dem Tod des Mieters plant, in dessen Wohnung weiter zu wohnen, beweisen können, dass er/sie auf Dauer mit dem Mieter gewohnt hat und dass eine über das reine Wohnen hinausgehende Beziehung zu dem Mieter bestand.
Fachanwaltstipp Vermieter: Denken Sie an Missbrauch und die Möglichkeit der Kündigung wegen der Person des Neumieters. Forschen Sie nach eventuellen weiteren Wohnsitzen von Angehörigen, die nach dem Tod des Mieters plötzlich mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben wollen. Ermitteln Sie eine eventuelle Vermögenslosigkeit oder Verschuldung des Neumieters. Finanzielle Gründe können viel eher als Grund für eine Kündigung herangezogen werden, als Straftaten oder ein als negativ angesehener Lebenswandel.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
13.07.2011
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin (U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten) Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden (S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse) Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin (S-Bahnhof Marzahn)
Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam
Tel. (030) 4 000 4 999 Mail: Berlin@recht-bw.de
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen -Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung -Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche -Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.) -Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht -Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins -Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) -Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung -Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte -Abwehr von Mieterhöhungsverlangen -Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen -Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung -Kautionsrückforderung -Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.) -Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage -Berliner Räumung -Durchsetzung von Mietzinsansprüchen -Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen -Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.) -Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter -Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.) -Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution -Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung -Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters -Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine “Sondermaterie” innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags -Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich) -Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.) -Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot -Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes) -Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.) -Begründung- und Verlängerungsoptionen -Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.) -Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.) -Bestellung und Abberufung des Verwalters -Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.) -Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.) -Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan -Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Bredereck & Willkomm Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Kontakt: Bredereck & Willkomm Alexander Bredereck Am Festungsgraben 1 10117 Berlin anwalt-marketing@web.de 030 4000 4999 http://www.recht-bw.de
