Wann ist eine fristlose Kündigung möglich? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.
Bei einer zerstörten Vertrauensgrundlage kann sowohl der Vermieter, als auch der Mieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Das gilt sowohl für Gewerberäume, als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum.
Eine jüngere Gerichtsentscheidung zeigt, dass eine Zerstörung der Vertrauensgrundlage und damit die (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses selbst bei scheinbar nichtigem Anlass gegeben sein kann (Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21.3.2011, Aktenzeichen: 24 U 102/10). Eine Mieterin von Gewerberäumen hatte ihre Angestellte angewiesen, Heizkörper zu reinigen. Die Angestellte verletzte sich dabei durch eigene Unachtsamkeit. Der Vermieterin teilte die Mieterin wahrheitswidrig mit, dass die Verletzung der Angestellten durch einen mechanischen Defekt – also einen Mangel der Mietsache – verursacht wurde, den die Vermieterin zu vertreten habe. Nachdem die Vermieterin den Schaden ersetzte, erfuhr sie von der Schummelei und kündigte das Mietverhältnis fristlos ohne vorherige Abmahnung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah darin einen Treuebruch, der die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses unwiederbringlich zerstört hat. In Dauerschuldverhältnissen, wie dem Mietverhältnis führt die Zerstörung der Vertrauensgrundlage durch eine Vertragspartei dazu, dass der andere das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung kündigen kann.
Achtung: In einem Mietverhältnis kann eine “Schummelei”, die dem Mieter nicht wichtig vorkommt, sehr schnell zu einer fristlosen Kündigung führen.
Fachanwaltstipp Mieter: Maßnahmen, die die Mietsache betreffen, sollten Sie mit dem Vermieter (wahrheitsgemäß) besprechen. Das Urteil zeigt, dass die Gerichte die Vertrauensgrundlage eines Mietverhältnisses sehr ernst nehmen. Gerade wenn Sie häufig Streit und Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter haben, sollten Sie es sich gut überlegen, was Sie dem Vermieter mitteilen. Manch ein Vermieter wartet nur auf eine Gelegenheit, Ihr Mietverhältnis frühzeitig zu beenden.
Fachanwaltstipp Vermieter: Das Urteil sollte Sie hellhörig machen. Es kann sich lohnen, die Angaben des Mieters zu überprüfen. Wahrheitswidrige Aussagen oder Täuschungen müssen Sie sich nicht gefallen lassen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
7.12.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
-Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen -Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung -Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche -Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.) -Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht -Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins -Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) -Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung -Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte -Abwehr von Mieterhöhungsverlangen -Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen -Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung -Kautionsrückforderung -Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.) -Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
-Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage -Berliner Räumung -Durchsetzung von Mietzinsansprüchen -Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen -Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.) -Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter -Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.) -Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution -Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung -Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters -Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. -Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine “Sondermaterie” innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit -Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags -Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich) -Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.) -Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot -Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes) -Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.) -Begründung- und Verlängerungsoptionen -Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
-Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.) -Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.) -Bestellung und Abberufung des Verwalters -Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.) -Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.) -Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan -Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
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