Mietrecht-Fachanwalt Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Frage: Wann gilt bei Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist?
Eigenbedarfskündigungen sind ein aktuelles Thema für Mieter und Vermieter. Aus Mietersicht ist sie der “wunde Punkt” des eher mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mehr Immobilienkäufe führen regelmäßig auch zu einem Anstieg von Eigenbedarfskündigungen. Fachanwalt Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor beantworten die wichtigsten Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung:
Frage 1: Was ist Eigenbedarf? Für wen gilt er? Frage 2: Wann gilt eine Sperrfrist? Frage 3: Form und Frist der Eigenbedarfskündigung beachtet? Frage 4: Freie Alternativwohnung angeboten? Frage 5: Liegt ein Härtefall zugunsten des Mieters vor?
Heute: Frage 2: Wann gilt eine Sperrfrist?
Manche Mieter sind durch eine gesetzliche Sperrfrist vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Die Sperrfrist, die von 3-10 Jahren reichen kann, ist von Ort zu Ort unterschiedlich.
Der Mieter kann durch die Sperrfrist vor der Eigenbedarfskündigung geschützt sein, wenn: 1. der Mieter die Wohnung angemietet hat, als die Wohnung (noch) keine Eigentumswohnung war; 2. das Wohnungseigentum erst während der Mietzeit des Mieters begründet wurde; 3. eine im Gesetz festgelegte Sperrzeit von 3 Jahren seit der 1. Veräußerung des Wohnungseigentums noch nicht um ist; 4. und wenn eine von der Landesregierung verlängerte Sperrzeit (höchstdauer 10 Jahre nach der 1. Veräußerung) für den Bezirk gilt, in dem die Wohnung liegt. Diese (verlängerte) Sperrfrist darf ebenfalls nicht abgelaufen sein.
Beispiel Berlin: In folgenden Bezirken gilt seit dem 1.9.2011 eine von der Berliner Landesregierung festgelegte 7-Jährige Sperrfrist:
– Mitte – Charlottenburg-Wilmersdorf – Friedrichshain-Kreuzberg – Pankow – Steglitz-Zehlendorf
Für Mieter und Vermieter dieser Bezirke gilt folgendes Beispiel: Ein Mieter, der seit dem 1.12.2005 in einer Wohnung lebt, an der am 1.12.2006 Wohnungseigentum geschaffen wurde, darf wegen der verlängerten Sperrfrist bis zum 1.12.2013 trotz einer Eigenbedarfskündigung in seiner Mietwohnung bleiben. Erst nach dem 1.12.2013 wäre eine Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen möglich.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
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