Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor über die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung.
Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor besprechen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung:
1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)? 2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch? 3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden? 4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist? 5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist? 6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht? 7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt? 8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten? 9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu? Heute: 10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?
10. Kann der Mieter die Kosten Stromkosten, die er wegen der Entfeuchtung hatte, vom Vermieter verlangen? Welche Kosten kann der Mieter noch ersetzt verlangen?
Grundsätzlich ja. Die Stromkosten zur Beseitigung von Feuchtigkeit in den Wänden oder in der Raumluft stellen regelmäßig Mängelbeseitigungskosten dar, die der Vermieter grundsätzlich zu tragen hat.
Der Ersatzanspruch wegen der Schimmelentfernung setzt aber voraus, dass der Mieter den Vermieter zuvor erfolglos aufgefordert hat, den Schimmel auf eigene Kosten selbst zu beseitigen. Ein weiterer in der Praxis bedeutsamer Punkt ist, dass der Mieter nachweisen muss, dass die Entlüfter die von ihm geltend gemachte Strommenge zur Beseitigung der Feuchtigkeit verbraucht haben. Sollte der Mieter die Entlüfter selber aufstellen und durch die Steckdose in seiner Wohnung betreiben, ist es regelmäßig nahezu unmöglich, nachzuweisen, in welchem Umfang genau der erhöhte Stromverbrauch gerade auf das Betreiben der Entlüfter zurückzuführen ist.
Deshalb sollte der Mieter sich entweder mit dem Vermieter vor dem Trocknen der Räume darauf einigen, dass der Vermieter eine pauschale Summe für den Stromverbrauch zahlt. Alternativ hierzu ist es auch möglich, eine Fachfirma damit zu beauftragen, die Entlüftung vorzunehmen und zu vereinbaren, dass diese den Strom dafür selber beschafft und gesondert in Rechnung stellt. Dieser Fall lag einer Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg vom 10.4.2008 (Aktenzeichen: 109 C 256/07) zu Grunde. Das Amtsgericht Schöneberg entschied, dass die dem Mieter durch den Betrieb von Trocknungsgeräten entstandenen Stromkosten vom Vermieter zu ersetzen sind, da es sich um eine Maßnahme handelt, die der Mieter zum Erhalt der Mietsache durchführen musste.
In demselben Urteil entschied das Amtsgericht Schöneberg, dass der Vermieter auch die Kosten für ein Ausweichquartier ersetzen muss.
Voraussetzung hierfür ist, dass ein Verbleib in der Wohnung während der Schimmelentfernung für den Mieter nicht zumutbar ist. Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter die Kosten des Ausweichquartiers (Pension, kleines Hotel) nachvollziehbar darlegt und dass die Kosten angemessen sind. Die Anmietung in einer durchschnittlichen Pension wird regelmäßig angemessen sein. Was nicht zulässig sein dürfte, ist die Einquartierung in einem Qualitätshotel für Geschäftsleute.
Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
19.20.2011
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