Wichtige Gerichtsentscheidungen und Praxistipps für Mieter und Vermieter
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung richtig zu heizen und zu lüften. Wenn er dies nicht tut, kann er für einen Schimmelschaden verantwortlich sein oder zumindest eine Mitschuld daran tragen. Die Konsequenz: Wenn sich herausstellt, dass falsches Heizen und Lüften alleinige Ursache für einen Schimmelschaden ist, ist die Miete wegen Schimmels nicht gemindert. Wenn der Mieter bereits Teile der Miete einbehalten hat, droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Schadensersatz- oder Zahlungsansprüche gegen den Vermieter sind nicht durchsetzbar. Selbst wenn kein Mietrückstand besteht, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, droht dem Mieter bei falschem Lüften und Heizen dennoch die Kündigung – und zwar wegen Vernachlässigung der Mietsache. Bei einem Mitverschulden kann auch ein Zahlungsrückstand auflaufen, der zur Kündigung berechtigt.
Aus der (teilweise sich widersprechenden) Rechtsprechung:
Landgericht Bremen (18.10.2006): Ist die Wohnung wegen undichter Fenster nicht richtig beheizbar, kann dem Mieter nicht vorgeworfen werden, falsch geheizt und gelüftet zu haben.
Oberlandesgericht Frankfurt (11.2.2000): Ein Mieter muss grundsätzlich ausreichend lüften: täglich mindestens dreimal Stoßlüften und zwar zweimal morgens und einmal abends.
Landgericht Wuppertal (11.10.2002): Bei einem Neubau muss der Vermieter dem Mieter schriftliche Tipps zum richtigen Lüften und Heizen geben. Ein schriftlicher Hinweis auf Neubaufeuchtigkeit reicht nicht aus.
Landgericht Frankfurt (Oder): (14.9.2010): Um dem Mieter eine Mitschuld vorwerfen zu können, muss der Vermieter grundsätzlich über das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten aufgeklärt haben.
Amtsgericht Nürtingen (9.6.2010): Beim Einbau neuer Isolierglasfenster in einem Altbau muss der Vermieter auf erhöhten Lüftungsbedarf nicht hinweisen. Dieses Wissen kann der Vermieter als allgemein bekannt voraussetzen.
Amtsgericht Hannover (9.11.1983): Wenn nach dem Einbau von Isolierverglasung Schimmel auftritt, muss der Mieter nachweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Auf die Notwendigkeit, das Lüftungsverhalten zu ändern, muss ihn der Vermieter hingewiesen haben.
Landgericht Braunschweig (11.1.1983): Wenn der Schimmel nur durch Heizen über das Normalmaß hinaus weg geht, etwa indem der Mieter die Räume auf 22 Grad Celsius beheizt, ist dies ein Mangel der Mietwohnung. Der Mieter muss nur normal heizen, also ca. 18 bis 20 Grad Celsius.
Fachanwaltstipp Mieter: Von Ihnen kann nicht verlangt werden, dass Sie in der Mittagspause nach Hause fahren, nur um die Wohnung zu lüften. Morgens und abends lüften muss aber zur Gewohnheit werden. Nachts müssen Sie das Schlafzimmer grundsätzlich nicht heizen. Mehr als 18-20 Grad Celsius muss die Wohnung auch nicht beheizt sein. Sollten Sie Schimmel feststellen, müssen sie dies dem Vermieter so schnell wie möglich anzeigen und ihm Gelegenheit geben, den Schimmel zu beseitigen. Wenn der Vermieter nicht reagiert, haben Sie gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins in Höhe des 3-5-fachen Minderungsbetrages. Achtung: Wenn Sie sich mit der Quote verschätzen, geraten Sie schnell in Zahlungsverzug, der den Vermieter zur (fristlosen) Kündigung berechtigt. Vor Gericht können Sie verpflichtet sein, nachzuweisen, dass Sie richtig geheizt und gelüftet haben. Wenn Sie alleine wohnen oder gemeinsam mit Ihrem Partner im Mietvertrag stehen, können Sie in Beweisnot geraten. Wenn Ihre Wohnung zu Schimmel neigt, sollten Sie ein Heiz- und Lüftungsprotokoll führen und für Zeugen sorgen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sie sollten den Mieter immer über das richtige Heizen und Lüften aufklären, auch nach einem Einbau von Isolierglasfenstern. Passen Sie Ihre Hinweise zum richtigen Heizen und Lüften den neuen Baumaßnahmen an. Sollte Schimmel entstehen, gilt: Die Miete ist nur dann gemindert, wenn Ihnen der Schimmelschaden angezeigt wurde. Bei einem Mietrückstand kommt häufig eine (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Frage. Wenn Sie vor Gericht falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters nachweisen, besteht zumindest Mitschuld, in Einzelfällen Alleinschuld des Mieters am Schimmel.
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8.12.2011
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
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Das Gewerberaummietrecht ist eine “Sondermaterie” innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
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