Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Mieters und des Vermieters bei Schimmel in der Wohnung und in Gewerberäumen.
Bei gesundheitsschädigendem Schimmel und anderen toxischen Stoffen in der Raumluft können dem Mieter umfassende Rechte zustehen. Diese reichen von geminderter Miete wegen optischer Beeinträchtigung bis zum Recht auf fristlose Kündigung und Ansprüchen auf Ersatz von Umzugs- und Gutachterkosten.
In einem älteren Fall hat das Landgericht Lübeck (Urteil vom 15.1.2002, Aktenzeichen: 6 S 161/00) dem Mieter das Recht auf eine fristlose Kündigung zugesprochen, wenn eine durch konkrete Verdachtsmomente begründetes Gefährdung der Mieter vorlag. Die Lübecker Richter sahen einen Grund zur fristlosen Kündigung auch dann als gegeben an, wenn sich später herausstellte, dass keine toxischen Stoffe nachgewiesen werden konnten.
In einem anderen Fall, der sich im Gewerberaummietrecht abspielte, sah dies das Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht, Urteil vom 26.3.2004, Aktenzeichen: 12 U 1493/00) anders. Da die Gutachten, die vom Mieter vorgelegt wurden, nicht zweifelsfrei nachwiesen, dass die Schimmelpilzsporen toxisch seien, hätte – so das Kammergericht – keine Gesundheitsgefährdung vorgelegen. Das Kammergericht sah keinen Grund zur fristlosen Kündigung. Es hätten toxische Stoffe in den Räumen nachgewiesen werden müssen.
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, wann welche Schimmelpilzkonzentration eine Gesundheitsgefahr darstellt und unter welchen Umständen ein Recht auf eine fristlose Kündigung besteht. Jeder Einzelfall wird gesondert zu werten sein. Bei Sichtung der Urteile scheint es jedoch tendenziell so zu sein, dass eine Erkrankung von Mietern oder Wohnungsnutzern dem Anspruch des Mieters auf ein Recht zur fristlosen Kündigung deutlich mehr Gewicht verleiht.
Fachanwaltstipp Mieter: Falls Sie erhebliche Minderungsansprüche gegen den Vermieter wegen Schimmel durchsetzen wollen, ist es in den allermeisten Fällen erforderlich, dass Sie ein Gutachten eines vereidigten Raumluftgutachters einholen. Sollten Personen erkrankt sein, wäre es vorteilhaft, wenn ärztliche Atteste einen deutlichen Zusammenhang zwischen den Schimmelsporen und den Erkrankungen herstellen. Achten Sie darauf, dass eine Laboruntersuchung die toxische Natur der Schimmelsporen belegt. Vor einer fristlosen Kündigung sollten Sie in jedem Fall den Rat eines Fachmanns einholen. Achtung: In solchen Fällen ist es äußerst riskant, die Miete eigenmächtig zu kürzen, ohne dass ein Zusammenhang zwischen Schimmelsporen und einer Erkrankung gerichtsfest nachgewiesen werden kann.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte es giftige Stoffe in der Wohnung/im Gewerberaum geben, müssen Sie den Mangel sofort beseitigen. Sollte Ihrer Meinung nach der Vorwurf nicht stimmen, empfiehlt es sich, so schnell wie möglich ein eigenes Gegengutachten erstellen zu lassen. Lassen Sie gegebenenfalls prüfen, welche Voraussetzungen die Gerichte in Ihrer Region für eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefahren aufstellen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin 14.10.2011
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