Umsatz und Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin sind in 2011 noch einmal kräftig angestiegen. Die Lage erinnert an den Immobilienboom in den 1990er Jahren, welche seinerzeit im SPIEGEL mit “Die Gier frisst das Hirn” (Nr. 15/1994 Titel, S. 104) tituliert wurde. Heute vielleicht passender bezeichnet mit “Die Angst frisst das Hirn”.
Schon für 2010 hat der Berliner Gutachterausschusses einen deutlichen Anstieg der Nachfrage für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin festgestellt (1). Für das Jahr 2010 wurde ein Umsatzplus nach Fallzahlen von insgesamt 15 % festgestellt. Zeitgleich legte der Geldumsatz in 2010 deutlich zu. Allein die Kaufpreissumme bezogen auf Wohn- und Geschäftshäuser stieg um 73%.
Seit Anfang 2011 findet ein regelrechter Run auf Mietshäuser statt, so dass der Markt so gut wie leer gefegt ist (2).
Die Daten des Berliner Gutachterausschuss bestätigen unsere Beobachtungen. Nach dessen Angaben stiegen die Verkaufszahlen für Wohn- und Geschäftshäuser im ersten Halbjahr 2011 nochmals stark an, nach Kauffällen um 32% und beim Geldumsatz um sage und schreibe 99%! (3)
Als wesentliche Triebfeder für die starke Nachfrage wird uns oftmals schlichte Angst vor Vermögensverlusten durch Inflation, vor allem mit Blick auf die allgemeine Schuldenkrise genannt. Von daher rechnen wir auch für die nächsten 12 – 24 Monate mit weiter steigenden Preisen bei Mietshäusern in Berlin.
Allerdings könnte diese Entwicklung ein jähes Ende nehmen, wenn die Preistreibenden Gründe entfallen, und / oder eine schlechte Wirtschaftslage für Bremsspuren sorgt.
Weiter ist die allgemeine Kaufkraft, als eine der Grundlagen für eine nachhaltige Preisentwicklung, in Berlin noch lange nicht auf dem Niveau von Hamburg, Stuttgart oder München. Kaufpreise für Mietshäuser wie in München, von über der 20-fachen Jahresnettomiete, werden in Berlin vorläufig eher die Ausnahme in besonders nachgefragten Lagen bleiben. Bei Anlegern sollte daher bei solchen Kaufpreisen in Berlin die rote Warnlampe aufleuchten.
Insgesamt erinnert die derzeitige Lage stark an den Boom Anfang der 1990-ziger Jahre, als die Immobilienpreise in Berlin auch schnell anstiegen, damals vor allem getrieben durch die Steueranreize des Fördergebietsgesetzes. Wie diese Entwicklung endete ist bekannt, nämlich mit zwischenzeitlichen Preisabstürzen von bis zu ca. 60% im Vergleich zu den Einstiegspreisen. Viele der damaligen Investoren haben ihr Investment finanziell oft nicht überlebt.
Ein Umstand ist heute allerdings positiver als in den 1990er Jahren. Die Zinsen sind erheblich niedriger. In 15-20 Jahren werden wir wieder wissen, ob die Rechnungen aufgegangen sind!
Fußnoten: (1) “Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2010/2011”, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Juli 2011, Kulturbuchverlag, Seite 38 ff. (2) Siehe auch Handelsblatt vom 23.10.2011, “Bei Privatanlegern sind Mietshäuser sehr beliebt”, Rubrik Kapitalanlagen, Autor Christian Hunziker. (3) “Die Entwicklung des Immobilienmarktes Berlin im 1.Halbjahr 2011” Herausgeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IIIE – Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Fehrbelliner Platz 1, 10707 Berlin, September 2011.
Autor: Scherer Immobilien GmbH, vertreten durch Dipl.-Ing. (FH) Uwe Scherer. Individueller Immobilienmakler für Berlin und München. Verkauf, Vermietung und Bewertung von Haus, Wohnung, Mietshaus und Grundstück. Über 30 Jahre Markterfahrung bei der Analyse und Bewertung von Immobilienmärkten.
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Interview mit dem Autor im Focus 14/2001, S. 260, “Immobilien Kompass 2001”.
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